一座城市的两家地产商之变：大连万达与大连亿达

椰壳

　　2009年12月14日,大连。刚上任15天的辽宁省委书记王珉来大连调研,不出所料,大连软件园是新任省委书记此次调研重点要考察的项目之一。大连软件园母公司亿达集团董事长孙荫环一路相陪,向王珉介绍软件园二期腾飞园的规划。
　　4天后,南京,建筑面积120万平方米、总投资超过100亿元的南京最大商业项目建邺万达广场开业,万达集团董事长王健林表示,建邺万达广场会成为南京新的商业中心。
　　这样的两幕镜头,在近两三年的万达和亿达身上频频上演。大连是万达、亿达双双起家的地方,不过如今已很少能在大连看到万达的身影,但在大连之外,万达的商业地产不断在全国一线和二线城市全面开花,南京建邺城市广场是万达第25个大型城市综合体项目。
　　“万达公馆据说销售价格每平米要3万元,这是大连最贵的一类房价,走的是高端路线。”大连一家房地产公司副总经理张伟说,“亿达目前在建的工程有五六个,价格在每平米1.3万元到2万元之间。与万达不同,亿达只做大连本土房地产开发。在大连本地房地产企业中,亿达的规模做得最大。”不过据他介绍,在当下大连房地产市场竞争格局中,亿达并非第一梯队。由于华润、万科、远洋等一批全国性品牌地产公司的涌入,亿达在建开发楼盘规模落后于这些外来品牌。
　　大连双达
　　100年前,一批沙俄建筑工程师带着巴黎城图纸来到远东大连,希望在这块三面临海的半岛上再造一个“东方巴黎”。上世纪30年代,侵华日军统治下的大连建造城市铁轨公交车,如今这种铁皮箱似的公交车依然每天在街头疾驶而过,成为大连城市独特一景。这座有着现代建筑历史渊源的城市,上世纪80年代以后成就了两家地产商：大连万达和大连亿达。
　　万达在发展过程中,通过与沃尔玛、华纳兄弟等跨国公司进行战略合作,逐渐从房地产开发向商业地产延伸,到2009年底21个城市建起了万达广场,奠定了商业地产领导者地位,王健林本人被尊称为中国商业地产“教父”。
　　亿达的快速发展过程也得益于外部力量,1998年亿达与东软集团合作,共同创办大连软件园。孙荫环和东软总裁刘积仁的合作被大连人津津乐道的“孙刘联盟”。合作双方还在大连软件园里共同创办了中国第一所专门培养软件实用人才的大连东软信息技术学院。
　　此外,万达和亿达都是靠租金收益,只不过万达靠出租商业店铺,而亿达出租软件写字楼。
　　“官助民办”软件园
　　10年前,大连谋划新的发展——往哪个方向发展？培育什么产业？1997年,大连选择了软件服务业,试图通过发展软件产业,走出一条低消耗、无污染、高产出、高科技密度的新型产业化道路。
　　不过,1997年的各级地方政府财政资金大多不宽裕,大连市政府同样缺少软件产业发展的资金,以及高科技园区的运营经验,一时不能确定以何种方式来重点发展。孙荫环起家于大连城郊结合区的红旗镇,周边有大连理工学院、大连海事大学、东北财经大学等多家高校,孙荫环有意在这个区域利用周边大学人才优势,结合他所熟悉擅长的地产开发,重点发展高科技产业园区。当孙荫环看到大连转型发展软件产业的信号,也同样了解到政府资金短缺的困难,就敏锐地抓住这一机遇,主动向政府提出由自己的企业出资金来开发和运营软件园。
　　双方商谈的结果是创造性地确定下“官助民办”的办园模式。大连软件园有关人士说,“软件园的投资、建设和运营都是由民营企业来做,没有国有资本在里面。但政府在产业方向、发展规划和政府部门协调方面扶持帮助我们,和我们一起去国内外招商,这是‘官助’。”
　　当时,大连市政府同意在亿达大本营红旗镇规划出3平方公里的软件园一期。不可否认大连市政府在遵循国家政策的框架下,对亿达开发的软件园一期3平方公里用地作了技术上的扶持帮助。“政府限制了这块土地的单一用处,只能用于软件园开发,同样是招拍挂竞标,但争夺这块地的开发商减少,相对减轻了亿达在土地招拍挂上的价格竞争压力。”接近软件园的人士称。
　　此外,大连市政府每年都将软件园里面的开发项目列入政府要办的重点工程、重点项目名单中,或者是大连市政府要办的18件城市发展大事之一,也是一种政策扶持。该人士分析政府“官助”对商业银行贷款资金起到的引导作用,“政府从大的方向、大的框架表这个态,一定要落实,那么对商业银行贷款的影响虽然不直接,但商业银行对于政府公开承诺的项目有信心。据我所知,对软件园的贷款也是好几家商业银行竞相营销的对象。”
　　来自软件园官方提供的数字是,软件园一期开发总共投资60亿元,主要用于兴建的写字楼、一所高校、成片住宅小区开发和绿地、道路等公共基础设施,整个建筑面积150多万平方米。
　　大连悠龙咨询服务公司总经理王绍斌分析大连软件园成功的核心在于民营企业自负盈亏的性质,“‘官助民办’的好处是民营企业有经营危机,如果运营不好软件公司不来租写字楼,就无法生存下去,不像政府办的软件园可以不在乎是否亏损。在软件园本身的公司经营管理上,我觉得它是中国软件园中运营水平最高,包括招商、服务质量、附加值增值服务、品牌宣传各方面。”
　　在软件园一期3平方公里开发完成后,大连软件产业同时也以306亿元产值跃居大连第一大产业,取代长期占据第一位的传统重化工产业,真正实现了城市产业向高科技、无污染的产业升级。
　　或许是一项最重大的支持,大连市政府在旅顺南路规划建设软件产业带,批给大连软件园150平方公里土地建设二期和三期。储备150平方公里的土地,无疑亿达成了大连地王,大连最大的地主。但张伟对此未置可否,“亿达单独开发150平方公里土地的资金有限,于是它选择和香港瑞安集团合作开发。据说瑞安在合资公司中是大股东,亿达是二股东,没有控制权。因此不能说软件园二、三期150平方公里的土地是亿达的。”
　　与政府联姻
　　福州台江区闽江北岸鳌峰商业片区被拆迁为平地的一大块空地上,万达售楼处显眼地立于街道边上,附近的广告牌上写着“万达公寓正在热销中”。这是福州正在建设海峡金融街的第一个大型项目,根据此前的新闻公告,万达在这块108.5亩的占地面积上,将投资30亿元建设集大型购物中心、大型娱乐中心、五星级影院、5A级写字楼、超五星级酒店及SOHO于一体的超大型城市综合体。
　　新闻公告没有提及建设万达公寓,福州隆泰商业地产公司一位高管说,“这是福州市政府答应万达的一个补偿性条件。万达认为自己投资30亿元建设福州新的商业中心,带动福州商业走向高端和规模化,而且可以带动近万人就业,每年向福州当地上交几千万元税收。但投资收益漫长,可能要10年、20年才能收回投资,希望政府在附近划出一部分地块做住宅配套开发。这在地产界是公开的秘密,政府要让开放商做投资收益周期长的项目,往往要给开发商短期收益快的住宅用地作为补偿。”此外,解决拆迁矛盾以及安抚拆迁户的工作也都由福州地方政府来完成。
　　万达已经陆续进入上海、南京、北京、重庆、沈阳、济南、合肥、杭州、武汉、青岛、西安等30个一、二线城市,近一两年开始纵深挺进苏州、无锡、镇江、宁波、绍兴这些江浙地区三线城市。到2009年末,万达城市广场在全国总数达到27个,业内人士称,还有20多个即将和在建的项目。
　　万达选址理念也颇为新颖,它不到当地传统的核心商业区拿地,而大多是在非商业中心寻找。比如,南京的核心商业地段在鼓楼区新街口,万达在南京最大的城市广场建在建邺区；镇江的商业中心在京口区大市口,万达在镇江拿的地段却位于润州区正在建造中的京沪高铁镇江站旁边,目前还是一片荒地。万达在城市非商业中心拿地,是获取当地地方政府“芳心”的有效攻略,双方联姻很容易成功。地方政府要推动当地经济发展获得更大政绩,将原来沉寂的商业区打造出一个繁荣的商业新天地,万达的选址策略正中下怀。当然,对精于算计的万达来说,地价不是很高,还可以与政府讨价还价,提出附带条件。但是,最关键的还是万达具备了创造新的城市商业中心能力,这是其他小型商业地产商还欠缺的竞争力。
　　万达在有的城市地方政府支持力度更大,土地的获取价格较低。王健林在2009年11月22日的中国CEO高峰论坛上说,“现在我们获得土地的成本,基本上是市场价的一半。可能大家觉得不舒服,你凭什么拿那么便宜的土地？我觉得做生意的核心竞争力就是在这儿。”
　　同样,亿达11年来自掏腰包发展软件园,从而也帮助政府实现产业转型的重任。大连水产学院人文法律系王太海副教授说,“实际上亿达解决的是政府要解决的问题。民营企业应该抓住政府的需求,你帮政府做这样的事情,政府就会反哺于你。”
　　2000年随着万达彻底离开足坛是非之地,全身心投入在全国四处拓展商业地产领地,一个直接结果是万达作为大连企业代表的影响力大为削弱。与此同时,亿达因为成功投资软件园声名鹊起,享誉全国,取代万达成为大连市政府主推的一张新名片。回过头来看,万达和亿达选择的商业思想殊途同归,手中打的都是政府牌。只不过曾经的大连地产双雄因不同的商业性格和商业模式的选择,渐行渐远。
（来自：经济观察报）